3月5日亳州市自然资源和规划局上线实录

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叶祖贵:市自然资源局党组书记  局长

赵丽萍:市自然资源局监察支队支队长

程鹏飞:市不动产登记中心主任

董玉林:市自然资源局整理中心副主任

史修荣:谯城区自然资源局信访室主任

 

二、 问题

(一)我市增减挂钩拆旧项目(农村宅基地)拆迁复垦资金补偿的标准是什么?

答:2007年以来,根据国家出台的城乡建设用地增减挂钩政策,我市开始实施农村宅基地拆迁复垦和城市建设用地增加相挂钩的实施工作,根据增减挂钩政策规定,凡纳入城乡建设用地增减挂钩项目管理的农村宅基地拆迁复垦给予拆迁安置补偿,随着我市经济的不断发展,我市各县区投入的增减挂钩资金也在不断提高。根据《亳州市城乡建设用地增减挂钩资金使用管理指导意见》(亳土整治办[2018]19号),2018年上报增减挂钩项目开始,全市各县区统一将增减挂钩项目投入标准提高到每亩13万元,其中,村10万元、乡镇3万元。增减挂钩项目资金严格按照资金使用用途由乡镇政府统筹安排使用。主要用于拆迁农民房屋等的补偿、宅基地复垦、农民安置新村基础设施建设等。

 (二)谯城区农民退宅进城购房奖补政策有哪些?

《鼓励谯城区农民退出宅基地进城购房实施办法(试行)》已于去年6月16日由市政府办公室以亳政办秘﹝2016﹞113号正式印发,对市本级和谯城区城乡建设用地增减挂钩项目区范围内所涉及农户自愿退出宅基地进城购房的,按照增减挂钩项目每节约一亩新增建设用地指标,按4万元标准补助农民退宅进城购房。

2017年5月23日市政府常务会议纪要第16号研究确定:“继续在2017年市、区城乡建设用地增减挂钩项目中实施农民退宅进城购房奖补政策,其中,农民退宅进城购房补助按每亩8万元标准补助”。2017年12月份谯城区出台了《农民退宅进城购房奖补实施方案》,已印发各乡镇实施。

农民退宅进城后,原承包经营的耕地和宅基地复垦后新增耕地(除调剂更换建新区所占面积外)承包经营权给予保留,现有附着在农民户籍上的合法权益不受影响。

(三)如何办理谯城区农民退宅进城购房补助?

1.办理程序:本人提出申请→由行政村受理并初审→各乡镇农民退出宅基地进城购房办公室进行复查→公示→上报区农民退出宅基地进城购房领导小组办公室审核→核发房票。

2.提交填写材料:1、退宅进城购房申请表;2、退宅进城购房审批表;3、村委会与申请人签订退宅进城购房协议;4、申请人身份证、家庭成员户口本、一卡通帐号;5、申请人宅基地权属证明材料;6、进城购房的合同、发票等。

3.“农民退宅进城购房票”操作流程:村委会负责丈量宅基地面积→乡镇农民退出宅基地进城购房领导小组办公室复核并计算奖补资金数额→区农村土地综合整治领导小组办公室审核制作并填写“农民退宅进城购房票”(房票一式两联)→退宅农户凭“农民退宅进城房购票”冲抵现金→房产企业随时与财政部门进行结算。

(四)土地权属发生争议怎么办?

答:根据《土地管理法》第16条规定,土地权属发生争议,一般有三种解决办法:①争议发生后先由当事人之间协商解决,即各方在自愿互谅的基础上,依照法律的规定,直接进行磋商,自行解决争议。如争议各方达成一致意见则协商成功。②当事人协商不成时由人民政府处理,即单位之间的争议由县级以上人民政府处理。个人之间,个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或县级以上人民政府处理。人民政府收到争议案件后,一般是对当事人先进行调解,调解不成的进行行政裁决。一般来讲,具体工作由土地行政主管部门承办,但作出处理决定须以人民政府名义并出具处理决定书。③当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起60日内向上一级人民政府提起行政复议或30日内向人民法院提起行政起诉。在土地权属争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。

(五)农村村民申请宅基地应当符合哪些条件?

答:农村村民符合下列条件之一的,可以申请使用宅基地:“①因结婚等原因,确需建房分户,原宅基地面积低于分户标准的;②因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的;③经县级以上人民政府批准回原籍落户,没有住宅需要新建住宅的;④原有宅基地被依法征用的; ⑤县级以上人民政府规定的其他条件。”

(六)农村村民宅基地申请审批程序是什么?

答:农村村民住宅建设,应当按照村庄和集镇规划,合理布局;其建设用地,应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划,并按照法律规定的程序办理相应的审批手续。也就是:在土地利用总体规划的村庄、集镇建设用地规模范围内建住宅的,应先向村民委员会提出申请,由村民委员会组织召开申请人所在村民小组会议或村民小组村民代表会议讨论,讨论通过后由村民委员会将宅基地分配方案公示,公示时间不得少于10日。公示无异议的,由村民委员会报乡级人民政府审核,乡级人民政府审核符合条件的,报县级人民政府审批。公示有异议的,由村民委员会进行调查,经调查异议成立的,撤销宅基地分配方案或修改宅基地分配方案再予以公示;异议不成立的,按程序上报审批。宅基地批准后,县国土资源管理部门依据批准文件和宅基地使用人的登记申请,办理宅基地使用权登记手续。申请人取得宅基地使用权证和乡村建设规划许可证后,方可建设住宅。农村村民出卖、出租、赠与住房后,再申请宅基地的,不予批准。

县级人民政府要在每年第一季度内,向市级人民政府申请办理当年度该地农村村民建设住宅需要占用农用地的转用审批手续。市级人民政府在批准后的10个工作日内,将批准转用土地的数量报省自然资源厅备案。县级人民政府在批准具体农户宅基地时,确定具体位置,并报市自然资源管理部门登记备案。

(七)农村居民建住宅可否占用自己承包经营的土地?

答:农村居民建住宅应尽量使用原有的宅基地和村内空闲地,不得占用耕地。如确实需要占用耕地的,必须按照《土地管理法》的规定办理审批手续。但是,如果农村村民承包经营的土地属于基本农田?;で诘母?,按照《基本农田?;ぬ趵返谑咛?/font>“禁止任何单位和个人在基本农田?;で诮ㄒ?、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动”的规定,农村村民就不得占用其经营的土地建房。

(八)设施农用地办理有哪些流程和要求?

设施农用地是指设施农业项目区域内直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地,农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。

《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》(国土资发〔2014〕127号)明确了办理设施农用地手续的流程和要求: 

一是签订用地协议。从事设施农业建设需要使用土地的,应当由设施农用经营者拟定设施建设方案,与乡镇政府和农村集体经济组织(土地所有者)协商土地使用条件。协商一致的建设方案和土地使用条件向社会公告公告期结束无异议的,乡镇政府、农村集体经济组织和经营者三方签订用地协议。涉及土地承包经营权流转的,经营者应依法先行与承包农户签订流转合同,取得相应农地的经营权。 

二是用地协议签订后,乡镇政府应按要求及时将用地协议与设施建设方案报县级国土资源主管部门和农业部门备案。 

三是严格按照备案的建设方案和用地协议,实施设施农业建设。设施农用地不得改变土地用途,禁止擅自或变相将设施农用地用于其他非农建设;不得超过用地标准,禁止擅自扩大设施用地规?;蛲ü执紊瓯ㄓ玫乇湎嗬┐笊枋┯玫毓婺?;不得改变直接从事或服务于农业生产的设施性质,禁止擅自将设施用于其他经营。 

四是经营期满,按照用地协议的要求复垦后归还土地。 

设施农业项目需要使用土地的,应当按照上述要求办理用地手续。需要注意的是,该要求主要是针对外来投资者以承包等方式流转土地进行设施农业建设的,对于农户利用自己的承包地进行设施农业项目建设或者集体经济组织利用自有土地进行设施农业建设的,则不存在签订用地协议环节,但应当将建设方案进行备案。 

从事设施农业建设需要使用土地的经营者,应当严格按照设施农用地的用地标准、用地政策,主动办理相应的设施农用地使用手续。

三、群众咨询、投诉、反映不动产登记的主要问题有以下几类:

(一)效能建设及窗口服务问题

大厅内便民服务设施不齐全问题。目前,在市政务服务中心一楼,市不动产登记中心、房产交易中心、地税、测绘等部门同址办公,已经实现了不动产登记的“一站式”服务。为了方便群众办理不动产登记业务,市不动产登记中心窗口实行了AB岗位工作制、科长带班制,在服务大厅内设有专门的业务咨询引导台,指派业务骨干轮流担任导询员,指导群众进行业务办理,维护窗口秩序,同时使用叫号机进行叫号登记,避免窗口秩序混乱。为给群众提供更好的便民服务,大厅内设有公示牌,将业务办理流程和所需资料进行了公示,让群众一目了然,并在一楼办事大厅内配备了签字笔、老花镜、医药急救箱等便民工具。

2、部分群众反映工作人员态度不热情、业务不熟练的问题。针对存在的问题,不动产登记中心召开了全体工作人员会议,一是对涉及的办事人员提出严厉批评,并要求所有工作人员要认真加强业务知识学习,要有干一行、爱一行、专一行的思想和态度,牢固树立全心全意为人民服务的宗旨,面对每一位群众都要给其一个满意的答复。二是迅速开展自查自纠,对当事人进行了严肃处理,并引以为戒,杜绝“冷、横、硬、推”等问题的再次发生。三是对群众反映的问题进行了梳理,同时,举一反三深入摸排当前在作风和效能建设方面存在的不达标行为,对所有需要解决的问题进行汇总,分门别类将相关任务分解到各业务科室和部门,就切实抓好问题的整改和落实工作进行动员部署。四是添加便民提示单,一次性告知群众办理业务具体内容、注意事项,按照“进一个门,跑一次路”的原则,有效实现房屋交易与不动产登记的有效衔接,切实做到便民利民。

(二)由于历史遗留问题导致至今不能办理不动产权证,不能买卖和抵押等问题。

我市自2016329日全面开展不动产统一登记,根据《不动产登记暂行条例》第二条第二款:“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致”的规定,不动产统一登记后,需土地手续和房产手续同时具备才能办理相应登记。现因部分登记申请人土地手续不完善的原因,不能办理相应的不动产登记,致使申请人不满投诉量增多。针对该问题,我中心按照市政府、市国土局“摸清情况、查清问题、一事一议”的总体要求,正在抓紧时间调查申请人的土地权属来源资料,形成初步处置意见上报市政府土委会研究决定。此类问题比较典型的有:光明小区一期、天润花园、丰水源小区、刘庄房改小区,目前丰水源小区、刘庄房改小区、天润花园一期、光明小区一期用地问题已得到解决;正在解决中的主要有:

1、天润二期三期超宗地、跨宗地问题:市不动产登记中心与市局用地科、天润房地产开发公司进行了对接,对该项目的原规划指标问题进行了沟通,目前天润二期三期应补缴的土地出让金已进经过评估,市局用地科正在对上报土委会的方案进行修改完善,预计本月内可上报土委会研究。

2、州后街古井房地产开发公司开发的商住楼无用地手续问题:一是我单位及时与古井房地产开发公司进行了沟通,安排现场实测权调,摸清了现状,测算现状指标。二是现状指标报市规划局确认并委托评估。三是拟定了初步处置方案提请市局研究。

3、市区美好家园1、2号楼项目超宗地致使部分业主房屋不能过户问题。市不动产登记中心与开发企业进行了沟通,开发企业表示愿意完善超占土地的用地手续。市不动产登记中心安排权籍人员对该项目现状进行了测绘,并拟定了处置方案,目前美好家园项目现状技术指标已由市规划局予以确认,应补缴的土地出让金已经过评估,市局用地科正在对上报土委会的方案进行修改完善,预计本月内可上报土委会研究。

4、天润上层9、29号楼超宗地问题。市不动产登记部门已联合市房产测绘中心、天润开发公司对小区的现状技术指标重新测算,并报市规划部门确认,目前该项目应补缴的土地出让金已进入评估阶段。

5、新都国际小区超宗地、跨宗地问题。市不动产登记部门已联合市房产测绘中心、友阳开发公司对小区的现状技术指标重新测算,并报市规划部门确认,目前该项目应补缴的土地出让金已经过评估,市局用地科正在对上报土委会的方案进行修改完善。

(三)部分小区因开发商未经验收交房原因,致使不动产证长期未办理的问题。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条第(三)项的规定,申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记,应提交房屋已竣工的证明材料,该材料主要是由市住建部门出具的竣工验收备案证明。因此对于申请人未提交房屋已竣工的材料的,不符合不动产登记的法定条件。此类问题比较典型的有:汇景花园、盛祥凤凰城、杉杉国际城、金海苑等小区。针对该问题,一方面我中心将积极向市住建部门和房产部门通报,另一方面建议由市住建部门和房产部门督促相关开发企业,抓紧办理竣工验收备案和综合查验备案手续。

(四)部分小区因开发企业不积极配合业主申请办理转移登记,致使业主长期未取得不动产权证问题。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第一款:不动产登记应当依照当事人的申请进行,但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。”和《不动产登记暂行条例》第十四条第一款:“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。”的规定,办理不动产登记需依当事人申请进行,针对群众反映的问题,我们经调查发现,有部分开发企业已经办理不动产首次登记,具备办理不动产转移登记的条件,但因为开发企业怠于履行合同约定的办证义务,致使业主未取得不动产权证。此类问题比较典型的有:和谐家园小区(涡河拆迁还原小区)、翰林华府小区、名筑苑小区、金海苑小区等。对于此类问题,我们一是积极协调相关开发企业,督促其尽快履行合同约定的义务,配合购房人办理不动产转移登记;二是将一些拒不配合办证,投诉量多的开发企业,通报给房地产开发主管部门核实处理;三是建议业主通过民事诉讼途径依法维护自己的合法权益。

二、

(一)问:持有《房产证》,若办理房屋过户或贷款抵押,是否需要同时提供《土地使用证》等其他证件?如何办理土地使用证?

答:持有《房产证》办理房屋过户或抵押时,按照《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款:房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。”的规定,需要同时提供《土地使用证》。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条的规定,申请国有建设用地使用权首次登记,应当提交下列材料:(一)土地权属来源材料;(二)权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标;(三)土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证;(四)其他必要材料。土地权属来源材料,根据权利取得方式的不同,包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资(入股)、授权经营批准文件。

(二)问:《他权证》有什么作用?应如何办理?

答:根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”和《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条“不动产登记机构应当根据不动产登记簿,填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。”的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应依法进行登记,自记载于登记薄时发生效力?!端钊ㄖぁ废治恫欢羌侵っ鳌肥堑笔氯艘婪ㄌ岢龅盅旱羌?,在记载于不动产登记薄后,由登记部门向当事人颁发的登记凭证,是不动产权利得到法律?;さ闹っ?。

《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条规定自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现,依法以不动产设定抵押的,可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料,共同申请办理抵押登记。

(三)问:土地使用年限如何划分?若已到使用年限,应如何续用?续用是否需要缴纳相关费用?

答:根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;商业、旅游、娱乐用地40年; 仓储用地50年;综合或者其他用地50年。”。

按照《物权法》第一百四十九条“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”的规定,国土资源部办公厅于2016年12月8日下发了《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》,该文件明确对住宅建设用地等土地使用权到期后续期作出法律安排前,少数住宅建设用地使用权期间届满的,可按以下过渡性办法处理:1、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的,权利人不需要专门提出续期申请。2、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。3、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时,正常办理房地产交易和不动产登记手续,涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期,并注明:“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函﹝2016﹞1712号)办理相关手续”。目前,对非住宅建设用地使用权期间届满后的续期问题尚未出台具体规定。

(四)申请人买的是拆迁安置房,能办不动产转移登记吗?

答:如果拆迁安置房的土地权利性质为出让的,在进行完不动产权籍调查并编好不动产单元编码后,可以申请办理不动产转移登记。如果拆迁安置房的土地权利性质为划拨,根据《城市房地产管理法》第四十条:以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”的规定,则买受人需要完善用地手续补交土地出让金后,才能申请办理不动产转移登记。

 

(五)国有土地上个人自建房能否办理抵押登记?

答:(1)、如果申请人的自建房有合法的房产证和土地证,无论是出让性质的还是划拨性质的,登记中心对该不动产进行权籍调查测量后,生成不动产单元编码后,即可办理抵押登记。

2)、如果自建房的两证(房产证和土地证)不齐全的,依据《物权法》和《不动产登记暂行条例实施细则》有关规定,不得办理抵押登记。

3)、如果申请人不能提供两证,但能提供合法有效的房产及土地权属来源证明材料,登记部门可先完成土地使用权和房屋所有权的首次登记后,可为其办理抵押登记。

(六)关于宅基地及其上房屋抵押登记问题?

根据《物权法》第一百八十四条第二款规定:“下列财产不得抵押:耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外”。目前国家正在对宅基及其上房屋抵押贷款进行改革试点,2016年3月15日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国保险监督管理委员会财政部、国土资源部、住房和城乡建设部联合印发了《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》,我省的金寨县和宣城市宣城区被列入农民住房财产权抵押贷款试点县。 根据上述规定,由于我市各县区没有被列入试点县区,所以我市农村宅基地及其上房屋暂不能进行抵押贷款。

 

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